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【第1部分】 我国房地产投资信托基金税收政策研究
【第2部分】房地产投资信托基金税负研究引言
【第3部分】房地产投资信托基金概述
【第4部分】国外REITs税收政策分析
【第5部分】我国REITs税收政策分析
【第6部分】税负示意性测算
【第7部分】构建适合我国REITs发展的税制
【第8部分】调整后我国REITs税负示意性测算
【第9部分】越秀REITs案例分析
【第10部分】我国房地产投资信托基金税务问题探讨结论及参考文献

　　摘要

　　新千年之后，全球房地产市场迎来了“地资本”时代。尤其是自 2008 年美国全面爆发金融危机以来，不仅美国经济全面下滑，全球的经济都遭到重创。其中，最先遭遇危机的当属房地产市场。此次金融危机下，有见识的专家和学者已看清房地产市场本质，只有通过多样化的资本运作，分散风险，保证持续且稳定的收益率，才能满足投资者对市场的巨大需求，保证房地产市场健康稳定的发展。早在1990 年，诺贝尔奖获得者威廉·夏普和莫顿·米勒两位教授就在逻辑推导和实证分析的基础上预言，21 世纪全球金融业的发展趋势是不动产证券化、金融结构调整以及金融工具的创新。总结这次美国次贷危机的教训，要实现他们的这种预言，前提是必须保证虚拟经济与实体经济相平衡、金融创新与金融稳定相协调。在经济结构调整中，现中国的许多房地产企业将很多的精力转移到融资方面，尤其是证券化的融资方面，以此来提高资本实力。在开辟多元化的融资渠道和方式中，设立和发展房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust,简称 REITs），我认为是最能解决问题、最有前途且最具有战略意义的。

　　证券市场和房地产市场是我国从 20 世界 90 年代以来两个发展最快速的市场。

　　从房地产市场来看，20 世纪 90 年代后期房地产业才开始迅速发展，根据统计报告，其年均增长率已高至 35.6%。因为快速的城市化建设进程以及我国居民对于住宅的刚需，会导致我国房地产业在今后仍将有一定的发展空间。目前，房地产贷款在银行所有贷款中的比重过高是银行业需要面临的问题，为此，银行相应提高了房地产项目的贷款条件以降低贷款风险。而且房地产区域市场出现严重泡沫，房价上涨超过了居民的收入水平，也超过了若干国际大都市的房价水平。因此，房地产业迫切需要开辟银行外的融资渠道，以解决项目开发和经营的资金来源问题。

　　然而，引入 REITs 过程中，我国没有一个与之相配套的税收体系，按照原有的税法规定，存在税负过重以及双重征税等问题，因此，本文通过对比分析美国，澳大利亚、法国、香港这四个分属不同洲的国家或地区 REITs 的发展历程以及税收优惠情况分析，再利用税负示意性测算，测算其税负水平，得出我国税负过重的结论，并分析其原因所在，对现行的税收政策提出建议，改善 REITs 税负水平，推动其在我国的实施。

　　本专题研究中，使用到的税收原则有税收中性原则、导管原则、避免重复课税原则以及收益发生课税原则，以此为依据对我国 REITs 的税收政策提出了一些建议，这对研究我国 REITs 的税负水平有较强的实际意义。但由于在实际的研究过程中，如存在数据收集上的不完整或者证明过程中条件过于统一化的影响，可能对最终研究的结果产生一定的影响，但不影响其作为研究我国 REITs 税收政策在实际应用中的参考价值。

　　关键词：REITs；房地产投资信托；税法；税收政策

　　目录
　　
　　摘要
　　
　　第一章 引言
　　
　　第一节 选题背景
　　第二节 论文研究目的与意义
　　第三节 论文研究内容与思路
　　第四节 创新点与不足
　　第五节 文献综述
　　一、国外发展 REITs探究
　　二、国内发展 REITs探究
　　三、国外学者对 REITs的税收研究
　　四、国内学者对 REITs的税收研究
　　
　　第二章 房地产投资信托基金（REITs）概述
　　
　　第一节 REITs 的内涵与特征
　　一、内涵
　　二、特征
　　第二节 REITs 分类
　　
　　第三章 国外 REITs税收政策分析
　　
　　第一节 美国 REITs税收政策分析
　　一、美国 REITs 发展历程
　　二、美国 REITs 税收分析
　　第二节 澳大利亚 REITs税收政策分析
　　一、澳大利亚 REITs发展历程
　　二、澳大利亚 REITs税收分析
　　第三节 香港 REITs税收政策介绍
　　一、香港 REITs 发展历程
　　二、香港 REITs 税收分析
　　
　　第四章 我国 REITs税收政策分析
　　
　　第一节 我国 REITs发展现状
　　第二节 我国 REITs税收分析
　　一、REITs交易环节税收分析
　　二、REITs持有环节税收分析
　　第三节 我国 REITs税制存在的问题
　　一、信托业务中的重复征税
　　二、信托各参与方的纳税义务不明确
　　三、信托收益的性质不明确
　　
　　第五章 税负示意性测算
　　
　　第六章 构建适合我国 REITs发展的税制
　　
　　第一节 构建原则
　　一、税收中性原则
　　二、实质课税原则
　　三、税收公平原则
　　四、导管原则
　　第二节 政策建议
　　一、明确纳税义务
　　二、避免重复征税
　　三、完善代扣代缴
　　
　　第七章 调整后我国 REITs 税负示意性测算
　　
　　第一节 持有环节税收调整
　　第二节 交易环节税收调整
　　第三节 调整后税负示意性测算
　　第八章 案例分析--越秀 REITs
　　第一节 越秀 REITs简介
　　第二节 优势分析
　　一、融资规模较大
　　二、融资风险较小
　　三、越秀 REITs 成为长期发展平台
　　第三节 税收政策分析
　　第四节 总结
　　
　　结论与展望
　　
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